Partnerships Are Not 50/50
The due diligence process on any investment starts long before you submit an offer. It begins with some level of desktop underwriting followed by the property tour. Your property tour checklist is one of the primary items in your investment toolbox. This guide will give you a brief overview on what to look for and how to approach a property tour.
Preparation
Une bonne liste de contrôle pour une visite immobilière commencera par quelques tâches administratives avant de se rendre sur place. Passez du temps à comprendre la propriété d'un point de vue transactionnel. Découvrez qui en était propriétaire dans le passé, quand a-t-elle été construite et rénovée et quels sont les fournisseurs impliqués dans la propriété. Observez les environs avec une carte aérienne pour les voies d'accès, les détaillants nationaux et locaux, les immeubles de bureaux et la proximité d'autres moteurs de la demande. En plus de la demande, obtenez une compréhension de haut niveau des propriétés concurrentes et des ventes comparables. Si vous travaillez avec un courtier, demandez un rapport de CoStar ou de Real Capital Analytics qui montre les transactions récentes sur le marché.
They should have this at the ready, particularly if they did a broker opinion of value (BOV) for the property.
Drive and walk the comps! Block out some time before and after your tour to get a good idea of your competition. Get out of your car and walk into the property. Ask to speak with the general manager or a sales manager. See a room or two.
A few extra hours on the road committed to this tour will have a huge impact on your knowledge of the market. Go all in. Otherwise, you’re just wasting time.
Grounds
The first thing you notice when you arrive at the property is the quality of the approach. Take special note of signage, landscaping, and paving. The hotel grounds take a beating from traffic, sun, and inclement weather. Further, the cost to maintain the grounds varies tremendously depending on materials used in the design. Walk or drive around the property to get a sense of areas that need special attention when you get inside.
Voici quelques éléments à prendre en compte :
- Paving material
- Monument signs
- Wayfinding signage
- Access gates
- Indigenous or exotic landscaping
- Manicured hedges
- Les plates-bandes
- Lawns
- Swimming pools
Building Envelope
The building envelope is the exterior that keeps the interior protected from the elements. This includes foundations, walls, roofing, windows, doors, and anything else that protects the interior. Take note of the quality of each penetration in the exterior for signs of water pooling or entry. You won’t be able to get a sense of the roof from the ground level, but you look for an indication about how water is being directed off the roof. Your mission is to find water damage. If you see it on the exterior, you’ll know to be on the lookout when you get to the interior.
This includes rust, cracking, and erosion. Water is your enemy in a hotel. Guests can’t stand a damp room, and the resulting mold and mildew present potential health hazards. The building envelope is your first line of defense.
Interiors
Take some time before you meet your contact to get the lay of the land. You’ll want to get a sense of the guest arrival with a consideration for all potential guests – leisure, business, banquets, catering, contract. Each of these guests has a different need when they arrive at the property, and it doesn’t all start with the front desk. Some arrive for functions, while others are meeting friends at the bar. Consider how easy it would be for your different guests to find their way, as you may want to reconfigure space or add a staff member at key areas to provide direction. The quality of finishes in the public spaces is a good indication of what you’ll find in guest rooms.
Prenez note de la façon dont les sols, les murs et les plafonds ont été traités. Trouvez des toilettes publiques et évaluez la propreté des appareils de plomberie, des sols, des murs et des cloisons. Bien que le hall d'entrée soit généralement la première source d'inquiétude pour les clients en ce qui concerne l'impact des rénovations, la qualité de vos toilettes publiques laissera une impression durable aux clients, même s'ils ne sont pas susceptibles d'en parler.
Look at ceilings and windows for indication of water intrusion. Water can only enter a building in two ways – supply pipes and openings in the exterior. The solutions can be very different in both cost and approach depending on how a water spot appeared.
Votre visite officielle passera probablement par de nombreux espaces que vous avez déjà vus. Mettez en évidence les zones qui vous préoccupent ou qui vous posent des questions avec votre guide. Mettez vos lunettes de « client harcelant » pour la visite. Vous savez, celle qui publie des photos du plus petit éclat de peinture sur TripAdvisor. Vous ne verrez probablement qu'une seule pièce de chaque type lors d'une visite classique, alors accordez une attention particulière à chaque recoin.
Ask questions, take pictures, and keep copious notes. Sometimes, you’ll have a brand property improvement plan (PIP) available to compare against.
Cependant, vous devrez généralement faire une estimation en fonction des normes de marque actuelles et des propriétés comparables.
Building Systems
Your property tour checklist should contain an entire section that lists potential systems along with blanks for brand, model, capacity, and age. Building systems are the things that keep your guests comfortable, and they are often the maintenance items that are deferred the longest. Everyone wants to squeeze one more season out of a boiler before it’s absolutely necessary to replace it. Unfortunately, this strategy usually ends up with wildly unsatisfied guests when the heat shuts down or they’re left with a cold shower. Building systems usually don’t get the attention they deserve on an investor’s initial property tour. They could have a major impact on property value, though.
You’re going to be replacing one or many of these systems during your investment period, and even if you leave it for the next guy, you better believe that he’ll figure that into the purchase price.
Operations
Vous passerez probablement par divers couloirs et bureaux à l'arrière de la maison sur votre chemin vers le ventre de la bête. Cette disposition est
important to understand from an operational point of view. Talk to your guide about attributes and challenges that influence the employee experience. For example, are there improvements to the laundry process that would improve employee satisfaction and profitability at the same time. Revenue management strategy is a critical discussion when you get some undistracted time with the hotel executives. Each hotel hosts a variety of guests – transient, group, and contract.
Ils sont là pour différentes raisons et ont pris la décision de séjourner dans cet hôtel pour une autre série de raisons. Commencez par comprendre les intérêts des clients. Renseignez-vous ensuite sur leurs principales plaintes. Votre objectif lors de la visite de l'établissement est de prendre une longueur d'avance sur vos concurrents. Les opérations hôtelières sont simples et universelles, mais la plus petite amélioration des revenus peut avoir un impact énorme sur la rentabilité. Chaque dollar marginal de revenu tombe directement sur le résultat net, affectant très peu de dépenses en cours de route.
Allow your tour guide to dream for a minute. Ask what improvements she would make if she had an unlimited budget and didn’t have to worry about operational disruption. The big dreams may not be feasible. They may be completely outlandish. Still, the exercise will give you a glimpse into the potential of the property from someone who interacts with it every day.
Réflexions finales
Déléguez la recherche. Votre liste de contrôle pour les visites internes de votre propriété est importante, mais il peut être utile d'adopter la même stratégie que ceux qui visitent des propriétés pour gagner leur vie - les inspecteurs de l'environnement et de l'état des propriétés. Ils envoient un questionnaire de gestion avant chaque visite. Vous pouvez le récupérer ou non, mais si vous pouvez vous décharger d'une partie des recherches et des responsabilités, cela en vaut probablement la peine. Informez-vous. Vous n'aurez jamais une connaissance complète de tous les aspects de l'entreprise, mais il est important que vous appreniez quelque chose de nouveau à chaque visite.
Take some time in your day to learn about roofing or HVAC systems. Read voraciously to learn about innovations in sales and marketing. Make a habit of continually sharpening your saw, so you will be a dominant player in every transaction.
The property tour is a strong indication of your interest in making a deal. It could even be the deciding factor between your bid winning over a competitor with a higher price that didn’t tour. Sellers are interested in two things – price and performance.
These are explicitly linked by the fact that a broken transaction is perceived poorly in the market. Further, your knowledge of the asset provides comfort that a re-trade is less likely.
Good luck out there!
