Use Passive Hotel Investments to Diversify Your Portfolio
La construction d’un portefeuille est une tâche très personnelle, mais la diversification est l’un des principes universellement acceptés pour assurer la durabilité à long terme. Les investissements hôteliers passifs offrent une variété d’avantages dans le cadre de ce régime alimentaire bien équilibré. L’investissement hôtelier présente des défis que vous ne voyez pas dans les actifs immobiliers commerciaux des Big Four. Ces défis le rendent peu attrayant pour de nombreux investisseurs. Cependant, ils offrent une formidable opportunité aux investisseurs qui s’alignent sur une équipe de haute qualité. Je n’ai pas l’intention d’entrer dans les détails de l’élaboration d’une stratégie d’investissement immobilier commercial. Cependant, bon nombre des principes décrits ici s’appliquent à de nombreuses autres classes d’actifs immobiliers commerciaux, en particulier à d’autres actifs spécialisés.
Pourquoi investir dans un hôtel passif ?
I love investing in hotels (in case you couldn’t tell ?). Deal-level economics are attractive, they function more like an operating business than traditional real estate, and it’s an asset that you can actually experience. Each investor chooses from many reasons to invest in hotels. I’ll highlight a couple from investors I know that like passive hotel investments.
Locations à la nuitée
On its face, the concept of a nightly lease sounds very risky. However, it presents a terrific opportunity, even considering the risk. Great hotel revenue managers adjust pricing daily. These revenue ninjas scope out the market, assess the opportunities, and flex rates based on perceived demand and availability. A proactive approach like this allows hotel owners to capture the benefits from inflation long before operational fixed costs can adjust. Laying a solid base lies at the core of a great revenue management strategy.
Full service hotels benefit from function space, restaurants, and other amenities that attract high-spending corporate groups or social events. Select and limited service hotels can build a similar base with local negotiated rates (LNRs) and airline or training contracts. A solid base allows revenue managers to shrink the hotel. They can then focus on picking up higher rates later in the booking window when most of the house is full. As you know, low supply and high demand yields high prices.
Cette stratégie est difficile à mettre en œuvre dans les quatre grandes classes d’actifs CRE.
Les immeubles multifamiliaux reposent sur des baux d'un an, et les immeubles industriels, de bureaux et de vente au détail accueillent généralement des locataires pendant deux à dix ans, voire plus. Bien que de nombreux baux des Big Four CRE prévoient des indexations d'inflation, ils ne permettent pas une réévaluation rapide des prix en période de prospérité. Les propriétaires qui signent des accords favorables aux locataires en période de récession sont réticents. Bien entendu, le plus grand risque apparaît lorsque la demande faiblit. Cependant, une équipe de gestion immobilière et d'actifs solide peut mettre en œuvre des stratégies pour capter une plus grande part de la demande existante que ses concurrents. Une surveillance constante de la dynamique du marché permet à un sponsor de transaction de haute qualité de pivoter rapidement face au danger.
Enhanced Depreciation
Les investissements immobiliers bénéficient d'un code fiscal très favorable aux États-Unis. La plupart des investisseurs en bourse connaissent les sociétés de placement immobilier publiques qui ne paient pas d'impôts sur les sociétés sur les bénéfices distribués aux investisseurs. Ces sociétés emploient une armée d'avocats, de comptables et de personnel de conformité pour répondre à leurs exigences légales (tant en matière de lois fiscales que de conformité SOX). Par conséquent, les sociétés de placement immobilier sont coûteuses à exploiter, mais ce n'est pas la principale raison pour laquelle les investisseurs en placement privé les évitent. Les sociétés de placement immobilier ne transmettent pas l'amortissement pour votre usage personnel. L'amortissement est une méthode comptable qui diminue la valeur d'un actif dans votre bilan d'un pourcentage prescrit en fonction de sa durée de vie utile estimée.
Le code fiscal des États-Unis vous permet de considérer cela comme une perte pour réduire votre revenu imposable. L'amortissement est l'une des raisons les plus convaincantes d'investir directement dans l'immobilier. Vous percevez des liquidités provenant des opérations, mais seule une partie de ces liquidités est imposable. Les actifs hôteliers comprennent un ensemble diversifié de biens immobiliers et personnels. Nous pouvons traiter le terrain, le bâtiment, le mobilier, les agencements, l'équipement et les actifs incorporels séparément à des fins d'amortissement. Il s'agit d'un processus appelé ségrégation des coûts.
La charge d’amortissement la plus élémentaire d’un immeuble immobilier est calculée selon un calendrier linéaire de 39 ans. La séparation de tous les composants nous permet d’accélérer leur calendrier d’amortissement respectif à 10, 5 ou même 1 an. La séparation stratégique des coûts est disponible pour toutes les classes d’actifs immobiliers. Cependant, la nature capitalistique de l’immobilier hôtelier en fait un candidat particulièrement solide.
Hotels are So Cool
The last reason to consider a passive hotel investment is more personal. Hotels are a cool experiential investment. I love that you can actually experience this asset with family and friends.
L'immobilier est unique parmi les investissements alternatifs en raison de sa valeur tangible. Vous pouvez toucher et sentir l'actif. Cela dit, quelles sont les chances que vous passiez du temps dans un entrepôt, un bureau ou un complexe d'appartements.
Hospitality assets allow you to enjoy the investment. You can feel the energy, engage with the staff, spend the night, taste the food, and unwind. We all love to receive the financial return from a job well done. You can get that anywhere, and we’ll talk about the financial considerations in the next section. I always strive to deliver to the perks of ownership in the form of discounts and special treatment, and I know many other sponsors try to do the same.
How to Maximize Risk-Adjusted Returns
Nous avons déjà établi que l’investissement hôtelier est risqué, même en tant qu’investisseur passif. Cependant, nous nous attendons à des rendements plus élevés en termes de flux de trésorerie opérationnels et d’appréciation de la valeur qu’un investissement similaire dans les quatre grands établissements immobiliers commerciaux. Contrairement aux titres publics, les indices de référence risque-rendement sont difficiles à obtenir pour la plupart des investissements immobiliers passifs. Ils ont tendance à se négocier sur des marchés à faible volume, très illiquides et opaques. Cela dit, nous pouvons examiner les mesures de risque subjectives pour bien comprendre comment mesurer et atténuer le risque. À mon avis, cela commence par l’emplacement, puis le gestionnaire et enfin, la stratégie.
Market Selection
L'hôtellerie est une activité de quartier. Votre capacité à inviter le bon client au bon prix et au bon moment est directement liée à votre position physique sur le marché. Le vieux cliché immobilier « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement » ne suffit même pas à expliquer à quel point cela est important. Les hôtels sont rarement une destination en soi. Ils dépendent d'un ou de plusieurs moteurs de la demande pour mettre des têtes dans les lits. Comme vous pouvez vous y attendre, plus il y a de moteurs de la demande, plus les opportunités de revenus sont nombreuses.
However, the diversity of that demand is also a critical consideration. Many markets are one-trick ponies. They have a major demand driver, like oil & gas drilling sites, parks, state capitals, etc. Beyond that, you fill in with marginally related business that may come at a lower rate.
In good times, sparse demand drivers are fine. They provide stability so long as new supply is muted.
En période de crise, le manque de diversité vous oblige à vous démener pour remplir un hôtel avec seulement une poignée d'options.
Note: some markets with less diversity may still be good candidates because they have a stable demand profile or countercyclical characteristics. Major universities and large medical campuses, like the Mayo Clinic or Houston Medical Center, are favorites among the hedging crowd.
Je recherche des emplacements avec une diversité d’industries, une croissance démographique constante, un climat d’affaires favorable et un accès solide aux transports.
Vibrant communities perform better than their sleepy counterparts in any economy. Yet, they are also more competitive among investors.
Cela rend l’achat plus difficile, mais cela signifie également qu’il y a plus de liquidités au moment de vendre.
Gestionnaire de haut niveau alpha
Great investment managers are made, not born. They emerge from the trials and tribulations of working in the weeds for many years. Hotel investment sponsors come in two varieties – hotel operations and hotel asset management. Operations executives rise through the ranks on the property-level through revenue or operational disciplines. Revenue-minded executives have a good perspective on filling rooms, managing guest needs, and working with prospective guests. Operational-minded executives are best at implementing preventative maintenance, coordinating property improvements, and managing staff.
Asset managers come from a financial perspective. They rise through analytics or originations disciplines. Analytical-minded asset managers focus on the nuts and bolts – the technical aspects of the opportunity. Originations-minded asset managers focus on the relationships that will yield more opportunities. At a certain level of abstraction, you find many similarities among the all these personalities. Of course, this is an oversimplification.
Je remarque simplement que la plupart des gens sont plus forts dans un domaine que dans un autre. Les bons investissements hôteliers passifs commencent par un sponsor qui comprend ses points forts, joue sur ces points forts et rassemble la bonne équipe pour soutenir ses points faibles. Il est difficile de mesurer objectivement la force d'un gestionnaire d'investissement. Les antécédents aident, mais comme vous le savez, les performances passées ne sont pas une indication des performances futures. Par conséquent, vous devez vous fier aux entretiens, à la communication et à votre intuition générale issue de toutes vos interactions. Si vous n'avez pas une bonne impression de quelqu'un - quelque chose ne va pas - il est probablement préférable d'éviter ce sponsor.
Multiple Levers for Value Enhancement
I love investing in hotels because they have so many levers for enhancing value.
A hotel repositioning plan may include all the same value enhancements you would find in a Big Four CRE asset. For example, you can improve the look and feel to attract a better tenant or reposition some non-revenue space. However, hotels have various additional components on the operational side to further enhance cash flow.
Très peu d’hôtels suivent une stratégie d’investissement de base.
I can count on one hand the number of opportunities I reviewed in the past decade that need little to no property or operational enhancement.
Most are core plus or riskier.
Votre attention doit être portée sur l’ampleur du risque et sur la manière dont le sponsor peut le gérer.
Les hôtels de marque présentent certaines limites par rapport aux établissements indépendants. Cependant, ils présentent également d’énormes avantages. C’est particulièrement le cas pour les hôtels et les établissements qui privilégient un système de distribution plus large, généralement ceux dont le profil de demande est plus restreint.
Brand-mandated property improvement plans (PIPs) focus on the areas that bring a hotel up to the modern brand standard.
Every hotel acquisition comes with a change of ownership PIP. The scope of that investment varies depending on the size and age of the asset. Still, remember that the PIP is just a subset of improvements that will elevate the property and its performance.
Creative sponsors look beyond the PIP to find areas for enhancement.
Additional improvements may be physical or operational in nature with a front-of-house (guest facing) or back-of-house (employees only) focus. Performance enhancements may even present themselves in the form of a simple renegotiation of service contracts.
The point is, don’t get too hung up on the PIP. A holistic approach is far more effective.
How to Build Your Opportunity Pipeline
Let’s be clear. There’s nothing passive about building a portfolio of direct real estate investments using private placements. It takes a lot of time and energy to screen sponsors and track to the right asset mix. You spend time vetting investment opportunities, sponsors, and just sorting through the noise of daily deal flow. Add a full-time job as a working professional, and it’s a wonder how anyone manages to get these things done.
Sources de l'accord
Mon cadre général de développement commercial s’articule autour de trois sources d’opportunités : directes, intermédiaires et centres d’influence. Cela s’applique à toute personne impliquée dans l’immobilier. Comme son nom l’indique, une opportunité directe qui vient directement de la source. Les sponsors de transaction sont les contacts directs pour les investissements hôteliers passifs. Les intermédiaires sont des personnes qui associent le capital aux opportunités. Ils reçoivent une rémunération pour avoir fait la présentation, qui peut prendre la forme de frais de transaction uniques.
I also include registered investment advisors (RIAs) that don’t have full discretion in this mix. Finally, centers of influence are those people that introduce you to opportunities sporadically and don’t receive compensation for the introduction. These are usually influential third-parties, like attorneys, accountants, friends, family, etc. They want what’s best for you, and in their opinion, the opportunity on offer fits that description. The world of private placement investments is opaque and inefficient, which translates to, “it’s really hard to find good deals.” Most sponsors start with the intention to build a database of hundreds of investors.
Along the way, they land a whale that agrees to fund all their deals. After that, you’re not likely to see many of their opportunities. Smart networking is essential. Build a database that categorizes each person according to one of the three designations above. Reach out to each person at least once per quarter to check in. You’ll want to tap them often in the beginning and back off after that.
The goal is to build name recognition right from the start, and then maintain the relationship over time.
Define Your Investment Criteria and Manage Leads
Trouver des opportunités n'est que la première étape, et c'est peut-être la plus facile. La partie la plus difficile commence lorsque vous devez prendre une décision d'investissement. L'investissement immobilier est un jeu de chiffres. Vous devez embrasser beaucoup de grenouilles avant de trouver votre prince charmant. L'organisation et la systématisation sont les clés pour gérer cela efficacement, que vous soyez un sponsor de transaction ou un investisseur passif. Votre capacité à charger et à vider votre bureau plus rapidement que quiconque vous démarquera de la concurrence.
A clear investment criterion is the first step in this process. Define your investment box by considering the following.
- Location
- Asset type
- Execution strategy
- Risk-and-return profile
All of these have sub-categories, sub-sub-categories, etc. that allow you to quickly discard opportunities that don’t fit as soon as they hit your inbox. Building that discipline is a different issue entirely, as every investor easily falls victim to shiny-object-syndrome. Assuming you find and evaluate a bunch of interesting opportunities, the next step is to keep track of them. Many passive hotel investment opportunities track closely to a brokered acquisition marketing process and standard contract terms. Therefore, sponsors will have a similar structure for when they release information and collect investments. An Excel or Google Sheets file is a good place to start for tracking these opportunities.
At a minimum, you should track the name, location, source, contact information, critical dates, and relevant notes. Beyond that, many investors also like to keep tabs on the projected returns and valuation. Review your pipeline weekly to ensure you don’t miss an offer date.
Restez pertinent
I mentioned the importance of smart networking above, and I can’t emphasize this enough. Most people – investors, sponsors, brokers, anyone else – make an introduction and leave the rest to chance. Follow-up is confined to a desperate email whenever there’s the “oh sh*t my pipeline is about to run dry” moment. Don’t let that be you. There’s an old marketing principle called the Rule of Seven, where a prospect needs to encounter your brand seven times before she buys. In today’s noisy, crowded world, many experts believe that is now the rule of 14 or 21.
Regardless of the magnitude, the principle holds that you need more than an introductory phone call to stay relevant. People do business with people, especially those they know, like, and trust. This is most important when entering a marriage in the form of an equity partnership.
Reading this, you may be thinking that this sounds like a lot of work. You’re right. It can be a lot of work, or you can create systems to do the work for you.
Un entonnoir de marketing numérique de base comporte deux phases : l’introduction et le maintien de la relation. La phase d’introduction présente au prospect des informations pertinentes qui l’aident à vous connaître. La phase de maintien de la relation se présente sous la forme de messages périodiques pour rester pertinent.
You can set up a complex automated solution, or simply prepare a series of emails to send manually. Below are five to get you started. I encourage you to expand and modify this list to fit your strategy and voice.
- Introduction – request a phone call
- Thank you – follow-up from phone call with brief recap on your strategy
- ICYMI – in case you missed it – resource they might find useful
- Just invested – deal you recently put money into
- Quoi de neuf – un aperçu rapide de leurs progrès
What to Look for in a Hotel Sponsor
Deal sponsors are the operating partner (aka general partner or GP). They manage the investment’s day-to-day operation, aside from certain major decision rights that a money partner may have. Consequently, you should be comfortable with the way they work. Private placements give you more operational influence than you would find in public securities. They allow you to interact one-on-one and build a relationship with the management team. This access lets you directly ask questions and request information regarding the sponsor and the opportunity.
Track Record
First and foremost, past performance is not an indication of future performance. Still, a sponsor’s track record is a good indicator of what you can expect in the next deal. Investment returns are good to review, but the real value lies beyond the numbers. Each deal has a story that will tell you more about how the sponsor operates than just the numbers. Each deal in a sponsor’s track record has three broad areas that you should understand – sourcing, execution, and return of capital. A sponsor’s deal sources will give you an indication of the types of opportunities to expect.
You’ll see whether she pursues off-market or marketed opportunities. There may even be a trend in buying either distressed or performing assets. On the operational side, ask questions related to how the sponsor mitigated risk and overcame adversity. Every deal eventually comes off the rails of a well-conceived business plan. The best sponsors pivot proactively rather than waiting for the problem to escalate. Finally, return of capital comes in the form of distributions from operational cash flow and capital events.
The capital events reflect a return from value appreciation. Distribution frequency and amount are good to know for past deals, but it may be more beneficial to understand how a sponsor approaches refinance and sale. A sponsor that keeps her finger on the pulse of the market will be proactive. She will aggressively seek opportunities to pivot a business plan and/or recycle capital. Track record presented along with thorough case studies will give you an idea about whether your strategy aligns with the sponsor.
Platform & Team
Companies don’t execute business plans, people do. A company is a collection of people striving for a common vision and mission. They unite behind a shared set of values that drives the daily task list.
Sponsor teams do not have to be big. In fact, there’s a benefit to aligning behind a small, nimble team that can work efficiently to address the needs of the investment. However, you should learn what the sponsor performs in-house as opposed to outsourced.
Hotel investments have three major stakeholders – owner, operator, and brand. Sponsors may combine these in a variety of ways. For example, brand-operator, owner-operator, and so on. Similarly, a sponsor may perform a variety of other services in-house, like construction management, procurement, financing, legal, etc. The asset management fee may include these services or it could be billed to the investment separately depending on how they’re structured. Team experience is also critical to evaluate.
Like the track record, a deeper knowledge of successes and failures gives you a clear view on how each opportunity benefits from the team behind the deal. It’s too easy to just give a number of years’ experience and pedigree. This may serve as a good proxy for the executives’ capabilities, but it doesn’t tell the story of how they overcame adversity to create a great result. You don’t have to formally interview the sponsor, but spend some time getting to know the key people involved in managing the deal. You’ll quickly get a sense of alignment within the team and with your investment objectives. Again, if something just doesn’t jive, walk away from the opportunity.
Pas de mal, pas de faute.
Communication
After you sign the subscription agreement and wire your money, the deal sponsor owes you nothing more than a check every time there’s a distribution and a K-1 every year. Of course, that would be the worst-case scenario. Great deal sponsors are transparent and proactive. They communicate the good with the bad in a way that delivers a clear picture of the investment with a reasonable view of the future. Frequency of reporting may be monthly, quarterly, or semi-annually depending on the intensity of the operation. Many hotel sponsors report quarterly results with a month or two lag.
These reports include a financial snapshot along with progress on any major projects. The reporting lag is related to timing of internal and external inputs. Hotels commonly close the books for the prior month somewhere between the 15th to the 20th. Additionally, competitive set tracking data from STR comes out on or around the 17th of the following month. As a passive investor, you can’t do too much with the data on a monthly basis beyond questioning what happened and what was the response. That said, you should expect to be informed – and sometimes even consulted – for major events and decisions.
Bien sûr, personne n’a de boule de cristal, mais vous avez investi dans cette équipe pour son expertise. Vous vous attendez à bénéficier de temps à autre de leur leadership intellectuel.
Les bases essentielles pour évaluer une opportunité d’investissement
Tout ce qui vous a conduit à ce stade visait à vous préparer à faire un investissement. Un sponsor convivial vous préparera bien à cette étape de l'offre en vous fournissant de nombreux documents de diligence raisonnable sur lui et sa stratégie d'investissement. Le fait de charger cette évaluation en amont vous donnera une longueur d'avance au moment de décider de l'opportunité en cours. Les placements privés évoluent rapidement, en particulier pour les transactions et les sponsors de haute qualité. Par conséquent, vous risquez de manquer le premier ou les deux premiers, le temps de vous familiariser avec le processus d'offre du sponsor. Ne désespérez pas.
Les sponsors actifs vous en présenteront bien d'autres. Veillez simplement à rester en contact et à rester pertinent.
Demand and Supply Dynamics
Un bon plan d’affaires commence par les revenus. Les revenus sont l’élément vital de toute entreprise. L’offre et la demande sont les deux facteurs du marché qui influencent le montant des revenus que vous pouvez générer. Comme mentionné précédemment, il s’agit d’une activité de coin de rue. Les hôtels dépendent davantage d’un emplacement spécifique au sein d’un sous-marché que la plupart des biens immobiliers. Votre proximité avec les moteurs de la demande peut avoir un impact considérable sur votre capacité à augmenter le taux d’occupation et les tarifs.
For example, a hotel located on the beach side of Collins Avenue in Miami Beach can have a $150 rate premium over a similar room located directly across the street. Aside from specific amenities, the guest is paying for premium placement and accessibility. With that in mind, let’s talk demand.
Les hôtels sont rarement une destination en soi. Ils attirent la demande en fonction des attractions du marché. Il peut s'agir d'entreprises, de centres de congrès, de parcs à thème ou même de grands projets de construction.
Depending on the type of hotel, it could even accept demand for social banquets, like weddings and bar mitzvahs. Aggregate occupancy in a market provided a STR Trend or Destination report makes demand easy to measure. However, this is inherently misleading because it only shows historical demand. An aggregate level of historical demand is also misleading because it doesn’t provide insights into what product type is performing best in the market. Still, it’s a good indicator of what demand available in the market. Supply is a similar story.
Construire un hôtel, c'est comme un quarterback qui lance une longue passe. Il doit connaître le parcours du receveur visé, ainsi que le bon timing et la bonne force pour amener le ballon là où il doit être et au bon moment. De la même manière, les promoteurs immobiliers doivent comprendre la direction que prend un marché et placer le bon produit au bon endroit. L'offre existante reflète donc la demande historique sur ce marché.
Détection des tendances
Market dynamics work through supply and demand on two trend patterns – cyclical and secular.
Les tendances cycliques sont celles que nous connaissons et aimons tous sous la forme d’un cycle économique. Dans ce cas, nous avons des facteurs macroéconomiques qui stimulent l’activité économique et des chocs économiques qui la font redescendre. Ce sont les cycles où les investisseurs cherchent à synchroniser un achat au plus bas et une vente au plus haut. Les cycles économiques sont difficiles à prévoir et, le plus souvent, vous ratez l’opportunité si vous êtes purement spéculatif. Les tendances séculaires sont plus intéressantes.
These are major demand movements inspired by demographic, technological, and social changes. They are the undercurrents that keep moving even while a market cycles up and down. Both trends are important to consider, but they are each more important at different points in the business cycle. Get a sense of new demand entering the market in all asset types. Seek to understand what is driving their migration. Business climate, weather, and generational shifts are good places to start.
Some markets may even benefit from the introduction of a major demand driver, like a convention center, that fundamentally changes who is visiting. A market with good fundamentals and a strong secular direction will weather well through business cycles. Still, a focus on basis and cash flow are essential to ensure consistent performance and sustainable capital structure in downcycles.
Portée de la rénovation
Nous définissons les améliorations immobilières comme défensives ou relutives. Les améliorations défensives sont des investissements en capital nécessaires pour maintenir la position de l'hôtel au sein du marché et du système de marque. Elles visent à dynamiser l'actif et à améliorer les scores de satisfaction des clients. Un investissement défensif a un certain rendement, mais la plupart du temps, vous apportez les améliorations pour rester pertinent. Les améliorations relutives sont celles qui modifient fondamentalement le potentiel de revenus d'un établissement. Ces améliorations vont souvent au-delà du PIP imposé par la marque, comme le repositionnement des espaces non rentables.
Toutefois, cela pourrait également entrer dans le champ d'application du PIP, comme dans le cas d'une conversion d'une baignoire en douche.
Significant renovation can positively impact the property’s market position, but it also comes with considerable risk. The scientific method is my favorite mental model for evaluating a risky business plan. Think back to high school science, where you learned about forming and testing a hypothesis.
Good business plans are basically experiment designs. A sponsor proposes a hypothesis that if we make certain improvements, then we’ll see a better result.
The supporting data and research get you comfortable with the likelihood of reaching the proposed result. The deal sponsor should be an expert in this type of renovation, which is why she believes in the opportunity. Your investment is a validation of that plan. Therefore, you may have the influence to suggest changes that improve the business plan for all investors involved. First, understand the market dynamics to determine if the improvements make sense. This will give you the perspective to determine whether adding those investment dollars to your all-in basis is worthwhile.
Operational Plan
Every hotel operation starts with revenue. A good plan for getting heads in beds is fundamental before you even start worrying about operational matters, like productivity. It’s easy to lose yourself in the numbers when we talk about revenue. Remember, each room night reflects a live human staying in your hotel for a specific reason. We’re interested in understanding those reasons, finding the 20% that bring 80% of profits, and iterating to increasingly more lucrative bookings. Sustainable hotel revenue strategies focus on building solid base business. This may come from group sales, airline and training contracts, or consistent corporate demand. Regardless, you’ll want to know who books and when.
That intelligence empowers you to charge more for the supply that remains closer to the date in question. For example, consider a peak period two weeks out in a situation where we booked 80% of the hotel three months in advance. This is a great position to be in, especially if your competitors are in a similar situation. Your objective is to reach break-even revenue with as little occupancy as possible so that every incremental reservation is pure profit. This is the revenue management team’s game. All physical and operational improvements should answer that question.
Namely, “how do we plan to build that base and attract the transient demand that will fill in the difference to 100%?” Operational strategy comes after revenue. You want to get a good sense from the sponsor about her plans to lean out operations. Expense reduction is a fine balance, as you must consider its impact on guest and employee satisfaction. Contract renegotiation is often the low-hanging fruit, especially for acquisitions off a long hold period. You may even find ROI on the planned capital improvements. Every execution is different by sponsor and property.
A broad generalization about expense improvements is difficult, as a result. Scrutinize the business plan to be sure reasonable assumptions form the basis for the sponsor’s hypothesis. I hope this guide provided some perspective on how to build your passive hotel investment platform. It is not comprehensive by any means, but we covered some major ground. Here’s wishing you all the best on your quest for more exposure to passive hotel investments!
