Los inversores suelen preguntar si podemos hacer un intercambio 1031 sobre una propiedad para diferir los impuestos sobre las ganancias en el momento de la venta. Una estructura de sindicación (apartamento o trastero) hace que sea más difícil hacer un intercambio 1031, pero sin duda se puede hacer. Aquí en BluPhoenixAdvisors.com, planeamos hacer un intercambio 1031 al vender cada activo y llevar a los inversores con nosotros. Y ofrecemos opciones a los inversores para liquidar sus acciones si quieren salir. Antes de adentrarnos en la mecánica del intercambio 1031, profundicemos en lo que es un intercambio 1031 y por qué es importante considerar el uso del intercambio 1031 para generar riqueza.
¿Qué es un intercambio 1031?
El intercambio 1031 es una poderosa estrategia de aplazamiento de impuestos que se inició originalmente en 1921, apenas tres años después de que el Congreso promulgara el primer código de impuestos a la renta. Desde entonces, ha tenido una historia complicada y ha pasado por varias iteraciones. Cuando se promulgó por primera vez, hace casi 100 años, permitía disposiciones de intercambio no equivalentes, pero esto se eliminó rápidamente en 1924.
El código tributario 1031 actual permite el intercambio de activos inmobiliarios del mismo tipo para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. Esto solo se puede realizar con las ganancias de capital inmobiliarias (psst... incluso existe una estrategia para poder usar esto en su residencia principal que cubrimos en este artículo).
¿Por qué es importante saber cómo aprovechar un intercambio 1031?
Una de las principales ventajas de realizar el intercambio 1031 es la posibilidad de diferir el impuesto sobre las ganancias de capital y evitar la recuperación de la depreciación. Sin embargo, si vende y retira las ganancias en lugar de optar por el intercambio 1031, pagará el impuesto sobre las ganancias de capital.
Si puede continuar con el intercambio 1031 hasta que muera, su “base” en la propiedad se restablecerá al valor actual de la inversión cuando muera, ya que la inversión se transmite a sus herederos. Esto se llama un “aumento de la base”. Esta es también la razón por la que el intercambio 1031 a menudo se llama una “operación de riqueza heredada”, ya que esto le permite nunca pagar ganancias de capital (o recuperación de depreciación) y dejar más a su familia cuando fallezca.
Otra razón para considerar un intercambio 1031 es que su capital seguirá trabajando duro con un tiempo de inactividad mínimo. Puede ser muy frustrante que una inversión se liquide y luego tenga que buscar una inversión de reemplazo y no obtener ingresos.
Todas estas razones juntas le ayudan a crear un flujo de efectivo pasivo ahora y riqueza generacional más adelante, y nos encanta trabajar con inversores a largo plazo en la creación de riqueza en lugar de realizar inversiones únicas.
¿Cómo se ejecuta el intercambio 1031?
(Vea la Figura 1 para ver una representación visual de este proceso) Cuando hemos decidido vender una propiedad, sondeamos a los socios limitados de la entidad que posee el activo para ver si desean participar en el intercambio 1031. Hacemos esto al principio del proceso de venta, ya que la siguiente propiedad (llamada propiedad de reemplazo) debe identificarse dentro de los 45 días posteriores al cierre. Luego, debemos cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores al cierre para calificar. Para cumplir con el código tributario, debemos utilizar un intermediario calificado para manejar todos los fondos entre la venta del activo inicial y la compra del activo de reemplazo.
Cuando consultamos a los inversores por correo electrónico, hacemos todo lo posible para identificar un activo para intercambiar, pero no siempre es así. Como inversor socio limitado, tendrá dos opciones: participar en el intercambio 1031 o liquidar sus ganancias.
Si decide participar en el “intercambio”, su capital inicial y las ganancias de capital de la venta deben transferirse al intercambio. Completar la encuesta antes de la fecha límite solicitada es la única acción que debe realizar hasta que los documentos estén listos para la firma. Dependiendo del próximo activo que se compre, si participa en el intercambio 1031, también puede ser posible aumentar su inversión inicial.
Si no participa en el intercambio 1031, proporcionará instrucciones de desembolso sobre cómo le gustaría recibir las ganancias de la venta.
En cualquier caso, asegúrese de consultar con su profesional en impuestos para comprender su situación fiscal completa.
Figura 1
En conclusión
Completar un intercambio 1031 puede ser muy complicado, ya que hay un cronograma determinado y muchas partes móviles que deben seguirse para que funcione correctamente, según las pautas del IRS. Por eso, encontrará que muchos operadores optan por no realizar un intercambio 1031 al final de sus transacciones, ya que lleva más tiempo, energía y esfuerzo completar la transacción.
