3 aspectos en los que los hoteles se diferencian de las cuatro grandes empresas inmobiliarias comerciales
Los activos multifamiliares, minoristas, de oficinas e industriales comprenden más del 90% de la superficie total de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos. Los hoteles representan menos del tres por ciento. Si bien existe una gran diversidad en las cuatro grandes clases de activos de bienes raíces comerciales, ninguna se acerca a la complejidad de una inversión hotelera en términos generales. Los hoteles son diferentes a otros bienes raíces en varios aspectos. La naturaleza operativa de un hotel es el principal diferenciador. El propietario de un hotel está íntimamente ligado a las operaciones en lugar de ser un propietario pasivo.
La estructura de arrendamiento, la gestión de activos y la marca son los puntos clave que separan a los hoteles de los activos de las cuatro grandes inmobiliarias comerciales.
Arrendamientos por noche
Los contratos de alquiler estándar para los activos inmobiliarios de las cuatro grandes empresas inmobiliarias son de cinco años o más, excepto en el caso de los contratos de alquiler multifamiliares de un año. Los hoteles operan con plazos considerablemente más cortos. Los huéspedes firman un contrato de alquiler por una sola noche y se aplican cargos por cancelación para las estadías más prolongadas que finalizan de forma prematura. Las habitaciones o “llaves” definen el tamaño de un hotel, pero las noches de habitación son la medida estándar para el inventario vendible. Es decir, cada noche es otra oportunidad para vender una habitación. Los hoteles modifican el precio de las habitaciones a diario en función de la demanda real y percibida en el mercado.
Un gerente de ingresos puede deshacerse de habitaciones en un período de baja demanda para conseguir más camas, y puede ser capaz de aumentar las tarifas en un mercado difícil para maximizar los ingresos potenciales. Esto tiene un impacto material en el potencial de ingresos en un ciclo de mercado. La rotación nocturna agrega tanto riesgo como oportunidad. El progreso económico ascendente crea la oportunidad para que un hotel cobre tarifas más altas, manteniendo al mismo tiempo los mismos gastos. Un ciclo descendente tiene el efecto opuesto, que requiere fundamentos sólidos para las transacciones para tener en cuenta la reducción de los márgenes. Los inversores minoristas se sienten cómodos con los procesos de ventas y marketing necesarios para crear una clientela fiel y una rotación de huéspedes poco frecuentes.
Entienden los perfiles demográficos y psicográficos relacionados con la combinación de inquilinos y la elección de la esquina adecuada. Este proceso de pensamiento es fundamental para la creación de espacios y la marca, y ejemplifica cómo los hoteles se diferencian de otros bienes raíces.
Gestión de activos orientada a operaciones
Los inversores inmobiliarios comerciales tienen múltiples niveles de gestión por una buena razón. Los administradores de propiedades dirigen las tareas diarias para mantener contentos a los inquilinos. Los administradores de activos dirigen la visión a largo plazo para mantener contento el plan de negocios. Esto crea una tensión y una responsabilidad saludables. Cada organización inmobiliaria es única en su enfoque para separar la gestión de activos de la gestión de propiedades. Muchas organizaciones con gestión de propiedades interna intentan combinar las funciones.
Sin embargo, la realidad es que una o dos personas del equipo se convierten en administradores de activos de facto. Tres partes interesadas principales forman la estructura de un acuerdo hotelero moderno: el propietario, el operador y la marca. La responsabilidad de la gestión de activos recae en el propietario, independientemente de si se cuenta con un operador externo o interno. El mantenimiento de rutina y las solicitudes poco frecuentes de los inquilinos abarcan el enfoque habitual de la gestión de propiedades de los cuatro grandes inmobiliarios comerciales. Ocasionalmente, estas propiedades requerirán un gran impulso de ventas y marketing para cubrir grandes vacantes o una decisión rápida para resolver una importante necesidad de capital. Aun así, por lo general pueden operar con relativamente poca supervisión.
Los hoteles son diferentes a otros bienes raíces. Tienen estos requisitos con una capa adicional: la gestión del gerente. La población diaria de un hotel está formada por huéspedes, empleados y proveedores de servicios. Los hoteles de servicio completo también tienen clientes locales que utilizan el espacio para reuniones y los restaurantes sin alquilar habitaciones de hotel. Por lo tanto, un gerente de hotel debe construir un ecosistema que se alinee con todas estas personalidades. Un administrador de activos astuto analiza los indicadores clave de rendimiento para evaluar el éxito, pero la cultura de la propiedad es casi más importante.
Un buen gestor de activos se centra en los factores clave de rendimiento actuales, en lugar de en los indicadores históricos de éxito. Los hoteles informan sobre el rendimiento a diario, semanalmente y mensualmente, pero el éxito o el fracaso solo se reflejan en los números a largo plazo. La cultura del establecimiento es fundamental para un rendimiento estable.
Herrada
Los hoteles necesitan definirse para recibir a huéspedes que no están familiarizados con la zona. Es la diferencia entre ir a Dunkin Donuts o a la cafetería local. Es posible que tengas la oportunidad de tener una mejor experiencia en la cafetería local, pero sabes dentro de un rango razonable lo que obtendrás en Dunkin Donuts. Si bien los hoteles son diferentes a otros bienes raíces, se parecen mucho a la comida rápida. Hay muchas opciones, pero los clientes tienen una clara preferencia por una sobre la otra. No es sorprendente que Internet haya facilitado que una propiedad única se destaque en un mercado fuerte y de alta demanda.
Aun así, la mayoría de los mercados requieren una marca que lleve constantemente al huésped adecuado a su propiedad. Las marcas brindan una variedad de servicios al propietario del hotel. Las ventas y el marketing son los beneficios más claros y obvios. Esto se presenta en forma de publicidad, ventas grupales centralizadas y programas de fidelización. Sin embargo, la creación de prototipos de propiedades es un beneficio que se pasa por alto y se malinterpreta, y que muchos propietarios de hoteles dan por sentado. La creación de lugares ganó popularidad en la última década al producir vecindarios únicos que se alinean con una muestra representativa de demografías.
Las cadenas hoteleras llevan años haciendo esto. Los diseños de vestíbulos y habitaciones crean espacios que animan a los huéspedes a sentirse de una determinada manera cuando están lejos de casa.
Los propietarios de hoteles pagan generosamente por estos servicios de marca. La concesión de licencias, el marketing y la fidelización son los tres principales gastos asociados a la creación de una marca. Cada uno de ellos se destina a un rubro diferente a nivel corporativo, pero todos se centran en mantener los estándares de calidad y precios en todo el sistema.
