Cómo visitar una propiedad
El proceso de debida diligencia en cualquier inversión comienza mucho antes de que usted presente una oferta. Comienza con un cierto nivel de evaluación de riesgo en la oficina, seguido por una visita a la propiedad. La lista de verificación de la visita a la propiedad es uno de los elementos principales de su caja de herramientas de inversión. Esta guía le brindará una breve descripción general de lo que debe buscar y cómo abordar una visita a la propiedad.
Preparación
Una buena lista de verificación para una visita a la propiedad comienza con un poco de trabajo de oficina antes de dirigirse a la propiedad. Dedique algo de tiempo a comprender la propiedad desde una perspectiva transaccional. Investigue quién fue su propietario en el pasado, cuándo se construyó y renovó y qué proveedores están involucrados con la propiedad. Observe el área circundante con un mapa aéreo para ver las vías de acceso, los minoristas nacionales y locales, los edificios de oficinas y la proximidad a otros impulsores de la demanda. Además de la demanda, obtenga un conocimiento de alto nivel de las propiedades de la competencia y las ventas comparables. Si está trabajando con un corredor, solicite un informe de CoStar o Real Capital Analytics que muestre las transacciones recientes en el mercado.
Deberían tener esto a mano, especialmente si realizaron una opinión sobre el valor de la propiedad por parte de un corredor (BOV).
¡Conduzca y camine por las propiedades de la competencia! Reserve algo de tiempo antes y después de su visita para tener una buena idea de la competencia. Salga de su automóvil y camine hacia la propiedad. Pida hablar con el gerente general o un gerente de ventas. Vea una o dos habitaciones.
Unas horas extra en la carretera dedicadas a esta excursión tendrán un gran impacto en su conocimiento del mercado. Apueste por ello. De lo contrario, solo estará perdiendo el tiempo.
Jardines
Lo primero que se nota al llegar a la propiedad es la calidad del entorno. Presta especial atención a la señalización, el paisajismo y el pavimento. Los jardines del hotel sufren mucho el tráfico, el sol y las inclemencias del tiempo. Además, el coste de mantenimiento de los jardines varía enormemente en función de los materiales utilizados en el diseño. Camina o conduce por la propiedad para hacerte una idea de las zonas que necesitan una atención especial cuando entres.
Algunas consideraciones incluyen:
- Material de pavimentación
- Señales de monumentos
- Señalización de orientación
- Puertas de acceso
- Paisajismo autóctono o exótico
- Setos cuidados
- Camas de plantación
- Céspedes
- Piscinas
Envolvente del edificio
La envoltura del edificio es el exterior que mantiene el interior protegido de los elementos. Esto incluye cimientos, paredes, techos, ventanas, puertas y cualquier otra cosa que proteja el interior. Tome nota de la calidad de cada penetración en el exterior para detectar señales de acumulación o entrada de agua. No podrá tener una idea del techo desde el nivel del suelo, pero busque una indicación sobre cómo se dirige el agua desde el techo. Su misión es encontrar daños por agua. Si los ve en el exterior, sabrá que debe estar atento cuando llegue al interior.
Esto incluye óxido, grietas y erosión. El agua es el enemigo de un hotel. Los huéspedes no soportan una habitación húmeda y el moho y los hongos resultantes presentan riesgos potenciales para la salud. La envoltura del edificio es su primera línea de defensa.
Interiores
Tómese un tiempo antes de reunirse con su contacto para familiarizarse con el lugar. Deberá hacerse una idea de la llegada del huésped teniendo en cuenta a todos los huéspedes potenciales: ocio, negocios, banquetes, catering, contratos. Cada uno de estos huéspedes tiene una necesidad diferente cuando llegan al establecimiento, y no todo comienza en la recepción. Algunos llegan para eventos, mientras que otros se reúnen con amigos en el bar. Considere lo fácil que sería para los diferentes huéspedes encontrar su camino, ya que es posible que desee reconfigurar el espacio o agregar un miembro del personal en áreas clave para proporcionar orientación. La calidad de los acabados en los espacios públicos es un buen indicador de lo que encontrará en las habitaciones.
Fíjate en cómo se han tratado los suelos, las paredes y los techos. Busca un baño público y evalúa la limpieza de los accesorios de fontanería, los suelos, las paredes y las mamparas. Aunque el vestíbulo suele ser el principal punto de interés para los huéspedes tras una reforma, la calidad de los baños públicos dejará una impresión duradera en ellos, aunque no sea probable que hablen de ello.
Revise los techos y las ventanas para ver si hay indicios de intrusión de agua. El agua solo puede ingresar a un edificio de dos maneras: a través de las tuberías de suministro y de las aberturas en el exterior. Las soluciones pueden ser muy diferentes, tanto en costo como en enfoque, según la forma en que apareció la mancha de agua.
Tu visita oficial probablemente pasará por muchos de los espacios que ya has visto. Resalta las áreas que te preocupen o que te generen dudas con tu guía. Ponte tus gafas de “huésped molesto” para la visita. Ya sabes, ese que publica fotos de la muestra de pintura más pequeña en TripAdvisor. Probablemente solo verás una habitación de cada tipo en una visita típica, así que presta especial atención a cada rincón.
Haga preguntas, tome fotografías y tome abundantes notas. A veces, tendrá disponible un plan de mejora de la propiedad (PIP) de marca para comparar.
Sin embargo, la mayoría de las veces tendrás que hacer una estimación en función de los estándares de marca actuales y propiedades comparables.
Sistemas de construcción
La lista de verificación de la visita a la propiedad debe contener una sección completa que enumere los sistemas potenciales junto con espacios en blanco para la marca, el modelo, la capacidad y la antigüedad. Los sistemas del edificio son los elementos que mantienen cómodos a sus huéspedes y, a menudo, son los elementos de mantenimiento que se posponen más tiempo. Todos quieren exprimir una temporada más de una caldera antes de que sea absolutamente necesario reemplazarla. Desafortunadamente, esta estrategia generalmente termina con huéspedes tremendamente insatisfechos cuando se apaga la calefacción o se quedan con una ducha fría. Los sistemas del edificio generalmente no reciben la atención que merecen en la visita inicial de la propiedad de un inversor. Sin embargo, podrían tener un impacto importante en el valor de la propiedad.
Vas a reemplazar uno o muchos de estos sistemas durante tu período de inversión, e incluso si lo dejas para el próximo, puedes estar seguro de que él lo tendrá en cuenta en el precio de compra.
Operaciones
Probablemente pasarás por varios pasillos y oficinas en tu camino hacia las entrañas de la bestia. Este diseño es
Es importante entenderlo desde un punto de vista operativo. Hable con su guía sobre los atributos y desafíos que influyen en la experiencia de los empleados. Por ejemplo, ¿hay mejoras en el proceso de lavandería que mejorarían la satisfacción de los empleados y la rentabilidad al mismo tiempo? La estrategia de gestión de ingresos es una discusión fundamental cuando tiene un tiempo sin distracciones con los ejecutivos del hotel. Cada hotel recibe una variedad de huéspedes: pasajeros, grupos y contratos.
Están allí por diferentes motivos y tomaron la decisión de alojarse en este hotel por otro conjunto de razones. En primer lugar, comprenda los intereses de los huéspedes. A continuación, pregúnteles cuáles son sus principales quejas. Su objetivo en la visita al hotel es obtener una ventaja sobre la competencia. Las operaciones del hotel son sencillas y universales, pero la más mínima mejora en los ingresos puede tener un gran impacto en la rentabilidad. Cada dólar marginal en ingresos se refleja directamente en el resultado final, afectando muy pocos gastos en el camino.
Permita que su guía turístico sueñe por un minuto. Pregúntele qué mejoras haría si tuviera un presupuesto ilimitado y no tuviera que preocuparse por interrupciones operativas. Los grandes sueños pueden no ser factibles. Pueden ser completamente descabellados. Aun así, el ejercicio le dará una idea del potencial de la propiedad desde la perspectiva de alguien que interactúa con ella todos los días.
Reflexiones finales
Delega la investigación. Tu lista de verificación interna para las visitas a propiedades es importante, pero puede que valga la pena seguir la misma estrategia que utilizan quienes visitan propiedades para ganarse la vida: los inspectores ambientales y de condiciones de las propiedades. Ellos envían un cuestionario de gestión antes de cada visita. Puede que lo recuperes o no, pero si puedes deshacerte de parte de la investigación y la responsabilidad, probablemente valga la pena. Infórmate. Nunca vas a tener un conocimiento completo de todos los aspectos del negocio, pero es importante que aprendas algo nuevo en cada visita.
Dedica un tiempo a aprender sobre sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado y techos. Lee con voracidad para conocer las innovaciones en ventas y marketing. Adquiere el hábito de afilar tu sierra continuamente, de modo que seas un jugador dominante en cada transacción.
El recorrido por la propiedad es un claro indicio de su interés en cerrar un trato. Incluso podría ser el factor decisivo para que su oferta gane frente a la de un competidor con un precio más alto que no realizó el recorrido. A los vendedores les interesan dos cosas: el precio y el rendimiento.
Estos están explícitamente vinculados por el hecho de que una transacción fallida se percibe mal en el mercado. Además, su conocimiento del activo le brinda la tranquilidad de que es menos probable que se produzca una nueva transacción.
¡Buena suerte ahí fuera!
