Cómo utilizar el capital EB-5 para maximizar los beneficios de las Zonas de Oportunidad

Con la reciente reautorización del Centro Regional EB-5, los inversores pueden querer examinar más de cerca las ventajas de los programas EB-5 y de Zonas de Oportunidad juntos para maximizar sus beneficios. Los programas EB-5 y de Zonas de Oportunidad son compatibles, y los desarrolladores y administradores de fondos EB-5 pueden trabajar en proyectos de Zonas de Oportunidad para satisfacer los intereses y necesidades de los inversores, dicen los expertos. "Las Zonas de Oportunidad y el programa del Centro Regional EB-5 son similares en el sentido de que ambos son iniciativas patrocinadas por el Congreso que tienen como objetivo tener un impacto positivo en las comunidades necesitadas", dice Reid Thomas, Director de Ingresos y Director General de JTC Americas. El programa EB-5 y los programas de Zonas de Oportunidad estimulan el desarrollo económico en áreas desatendidas y ofrecen beneficios especializados. "La financiación de proyectos de impacto puede ser complicada y, por lo general, requiere que los patrocinadores del proyecto tengan que trabajar con una variedad de fuentes de capital para completar la pila de capital. “Ahora que el programa EB-5 se está renovando, el capital EB-5 es otra herramienta disponible para lograr el impacto positivo en las comunidades en las que se centran los patrocinadores del proyecto”, afirma Thomas.

CÓMO FUNCIONA LA EB-5 Y LA ZONA DE OPORTUNIDAD

LOS PROGRAMAS PUEDEN COMPLEMENTARSE ENTRE SÍ

El Área de Empleo Específico (TEA) EB-5 es comparable a una Zona de Oportunidad. Thomas dice que EB-5 y OZ se alinean en muchos aspectos clave. “En primer lugar, muchos Fondos de Zona de Oportunidad están enfocados en bienes raíces, al igual que muchas inversiones EB-5; en segundo lugar, si el proyecto cae dentro de un área que es a la vez un Área de Empleo Específico EB-5 y una Zona de Oportunidad Calificada, los inversores podrán aprovechar los montos de inversión más bajos que ofrece TEA”, dice Thomas. EB-5 se centra en el beneficio de la inmigración, mientras que el programa de Zona de Oportunidad es atractivo por su beneficio de aplazamiento y exclusión de impuestos, al tiempo que proporciona un retorno de la inversión. Thomas dice que el capital EB-5 y OZ se puede utilizar en el mismo proyecto como diferentes partes de la estructura de capital. “El capital OZ debe utilizarse como capital. EB-5 puede ser más flexible, pero históricamente se ha utilizado más comúnmente como deuda mezzanine”, dice Thomas.

Después de casi nueve meses, el Programa de Centros Regionales fue reautorizado por el Congreso, que aprobó el paquete ómnibus de 1,5 billones de dólares que contenía la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022 el 10 de marzo. La reautorización del programa de centros regionales ha traído más oportunidades para que los inversores utilicen ambos programas. “La nueva legislación mejorará claramente la capacidad de recaudar capital EB-5 en las ubicaciones de TEA”, dice Ronald R. Fieldstone, Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP. “Muchas ubicaciones de TEA estarán ubicadas en zonas de oportunidad. Por lo tanto, ambos programas se complementarán entre sí, ya que se supone que ambos promueven la recaudación de capital para el desarrollo en áreas con mayor desempleo y desventajas”.

CÓMO CUMPLIR CON LOS CRITERIOS DE LAS ZONAS EB-5 Y DE OPORTUNIDAD

Catherine DeBono Holmes de Jeffer, Mangels, Butler & Mitchell LLP dice que si bien es posible utilizar el financiamiento EB-5 y de Zonas de Oportunidad en combinación, un desafío será encontrar tramos censales designados de Zonas de Oportunidad que califiquen como TEA bajo los nuevos requisitos EB-5.

“El próximo desafío sería localizar inversores que tengan ganancias de capital calificadas para invertir, porque solo las ganancias de capital calificadas son elegibles para los beneficios fiscales de la inversión en la Zona de Oportunidad, y esos inversores tendrían que realizar inversiones en el capital del proyecto”, dice DeBono Holmes.

“El proyecto en sí tendría que satisfacer todos los requisitos necesarios para ser una “propiedad de zona de oportunidad calificada”, incluido que el proyecto sea de “nuevo uso” o “sustancialmente mejorado” en un plazo de 31 meses”.

Además, dice que el proyecto tendría que cumplir con todos los requisitos que se aplican a las inversiones EB-5, como los nuevos requisitos de creación de empleo, lo que significaría que la mayoría de los proyectos de apartamentos multifamiliares probablemente no calificarán para el financiamiento EB-5, debido a que no tienen suficientes empleos directos.

“Eso deja a los hoteles, restaurantes y otros negocios operativos que tienen algunos empleados directos que calificarán para el financiamiento EB-5”, dice DeBono Holmes.

Fieldstone dice que hay muchos efectos sinérgicos entre el EB-5 y las Zonas de Oportunidad, que incluyen que todos los empleos creados pueden asignarse a los inversores del EB-5, ya que el Programa OZ no tiene ningún requisito de creación de empleos.

“Los inversores de OZ buscan aprovechar las ventajas fiscales de diferir el reconocimiento de las ganancias de capital realizadas que permiten la financiación de capital bajo el programa y, si la inversión se mantiene durante 10 años, habrá un aumento de la base en el momento de la venta al valor justo de mercado que, en efecto, elimina el reconocimiento de las ganancias de capital”, dice Fieldstone.

Además, señala que el programa EB-5 generalmente tiene un modelo de préstamo a tasas favorables y no afecta la asignación de los intereses de propiedad de los inversores de OZ. Y dice que todos los beneficios fiscales de la depreciación se asignan a los inversores de capital. También dice que la inversión EB-5 se puede devolver mediante una refinanciación dentro de un período de cinco o seis años sin tener que vender la propiedad, lo que anularía el período de tenencia de 10 años.

Agrega que los prestamistas senior generalmente consideran el financiamiento subordinado EB-5 como una forma de capital, lo que significa que la combinación de ambos podría reducir la cantidad de financiamiento senior.

“En cuanto a la financiación, ambos programas prevén ahora unos cinco años de existencia continua para financiar fondos sujetos a prórroga”, afirma Fieldstone.

Dice que ciertos proyectos antes del 30 de junio de 2021 han utilizado ambos programas para recaudar capital para hoteles, proyectos multifamiliares y de uso mixto en todo Estados Unidos.

Señala que el programa de Zonas de Oportunidad es atractivo, principalmente para inversionistas estadounidenses, por los beneficios fiscales de ese país y que el programa EB-5 sólo aplica para inversionistas extranjeros, por lo que no hay conflicto en la obtención de fondos de cada fuente.

“Es evidente que hay un capital sustancial disponible para financiar proyectos en Australia, incluidos fondos que recaudan capital significativo de miles de millones de dólares”, afirma Fieldstone.

“El programa EB-5 también tiene el potencial de seguir generando capital sustancial. Los resultados finales de esta combinación aún están por verse”.